Taşınmazların yeniden değerlenmesi fırsatı!
213 sayılı Vergi Usul Kanununa, 16/5/2018 tarihli ve 7144 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesi ile eklenen geçici 31 inci madde uyarınca, bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazlarının değerlerinin Yİ-ÜFE değerindeki artış oranı dikkate alınmak suretiyle yeniden hesaplanması imkanı getirildi.
Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi uyarınca enflasyon düzeltmesi en son 2004 yılında yapılmış olup, bu tarihten sonra anılan maddenin aradığı şartlar oluşmadığı için mükelleflerin kayıtlarında yer alan iktisadi kıymetler tarihi maliyetle kalmıştır.
Uygulama sadece taşınmazların yeniden değerlenmesine imkan sağlamaktadır. Yine boş arsa ve araziler de yeniden değerleme uygulamasından yararlanabilecektir.
Bununla birlikte sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar bu uygulamadan yararlanamayacaklardır.
Söz konusu fırsattan yararlanmak için son başvuru tarihinin 30 Eylül 2018 olduğunu hatırlatalım.
YENİDEN DEĞERLEME İMKANINDAN KİMLER FAYDALANABİLİR
Tam mükellefiyete tabi ve bilanço esasına göre defter tutan kollektif, adi komandit ve adi şirketler de dâhil olmak üzere ferdi işletme sahibi gelir vergisi mükellefleri ile kurumlar vergisi mükellefleri bilançolarına kayıtlı taşınmazları, kanunda yazılı istisnalar dışında yeniden değerleme hakkına sahip bulunmaktadırlar.
Ancak;
• Dar mükellefiyet esasında vergilendirilen mükellefler,
• İşletme hesabı (zirai işletme hesabı dâhil) esasına göre defter tutan mükellefler,
• Serbest meslek kazanç defteri tutan serbest meslek erbabı mükellefler,
• Finans ve bankacılık sektöründe faaliyet gösteren mükellefler,
• Sigorta ve reasürans şirketleri,
• Emeklilik şirketleri ve emeklilik yatırım fonları,
• Münhasıran sürekli olarak işlenmiş altın, gümüş alım-satımı ve imali ile iştigal eden mükellefler,
• 213 sayılı Kanunun 215 inci maddesi uyarınca kendilerine, kayıtlarını Türk para birimi dışında başka bir para birimiyle tutmalarına izin verilen mükellefler bu imkandan faydalanması mümkün değildir.
YENİDEN DEĞERLEME İŞLEMİNİN UYGULAMASI
Yeniden değerleme, taşınmazların ve varsa bu taşınmazlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih (25/5/2018) itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerleri üzerinden yapılır.
Taşınmaz maliyet bedeline dâhil edilen kredi faizleri ve kur farkları da yeniden değerleme kapsamına girmektedir.
Taşınmazların tamamı veya bir kısmı için bu uygulamadan yararlanılabilir.
Kapsama giren taşınmazların ve varsa bunlara ait amortismanların, 213 sayılı Kanunda yer alan değerleme hükümlerine göre tespit edilen ve 25/5/2018 tarihi itibarıyla yasal defter kayıtlarında yer alan değerlerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpılması suretiyle yapılan yeniden değerleme sonucunda, bilançonun aktifi, pasifinden daha yüksek bir değere ulaşmaktadır.
Yeniden değerleme sonucunda ortaya çıkan değer artışını hesaplamada Kanun net değer artışı usulünü benimsemiştir. Net değer artışının hesaplanabilmesi için yeniden değerlemeye esas alınan ve Kanunun yürürlük tarihi itibarıyla; yasal defter kayıtlarında yer alan yeniden değerlemeden önceki ve bu değerlerin yeniden değerlemeye tabi tutulmasıyla ulaşılan tutarlar dikkate alınarak hesaplanan net bilanço aktif değerlerinin tespiti gerekmektedir.
Net bilanço aktif değeri, taşınmazların bilançonun aktifine kaydedildikleri değerden, bunlar için ayrılmış olup bilançonun pasifinde gösterilen birikmiş amortismanlarının indirilmesi suretiyle bulunan tutarı ifade etmektedir.
Ayrıca, amortismanların yeniden değerlenmiş tutarlarının belirlenmesinde, amortismanın herhangi bir yılda yapılmamış olması durumunda amortismanlar tam olarak ayrılmış varsayılacaktır. Bu durumda değer artışı, taşınmazın yeniden değerlemeden önceki net bilanço aktif değerinin, yeniden değerleme oranı ile çarpımından sonra bulunacak net bilanço aktif değerinden indirilmesi suretiyle hesaplanacaktır.
Bu şekilde hesaplanarak bulunan değer artışı, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına alınacaktır.
Yeniden değerleme neticesinde hesaplanan değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak gösterilecek şekilde, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabına aktarılır.
Amortismana tabi olan taşınmazların yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortisman ayrılmaya devam edilir.
DEĞER ARTIŞI VERGİYE TABİ Mİ?
Evet, yeniden değerleme neticesinde pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %5 oranında hesaplanan vergi hesaplanır.
Hesaplanan bu vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve aynı süre içerisinde ödenir.
Bu vergi; gelir ve kurumlar vergisinden mahsup edilemeyeceği gibi, gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider olarak da dikkate alınamaz.
Değer artışı üzerinden %5 oranında hesaplanan verginin zamanında beyan edilmemesi veya tahakkuk eden verginin süresinde ödenmemesi halinde bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.
Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, mükellefler tarafından istenildiğinde sermayeye ilave edilmesi mümkün bulunmaktadır. Ancak söz konusu fonun sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur.
Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların satılması veya herhangi bir şekilde elden çıkarılması halinde, pasifte özel fon hesabında gösterilen değer artışı tutarları, satış kazancına dâhil edilmez.
YENİDEN DEĞERLEMENİN AVANTAJLARI NELERDİR?
Yeniden değerleme neticesinde bilançolar daha güncel değerleri ile gösterilecek, amortisman ayrılmasında da daha gerçekçi bir düzeyde amortisman ayrılacaktır.
Teknik iflas durumundaki şirketlerin bu uygulama ile teknik iflastan kurtulma imkanına kavuşacaktır.
Taşınmazların güncel değerlerine getirilmesindeki satış veya sat-geri kirala gibi yöntemlere başvurma baskısı ortadan kalkacaktır.
Taşınmazını satma düşüncesi olanlar, gelir veya kurumlar vergisinden tasarruf edilmiş olur.
Yeniden değerlemede aktifteki taşınmazların tamamını değerlemeye tabi tutmak zorunlu olmayıp, istenilen taşınmaz değerlemeye tabi tutulabilir.
YENİDEN DEĞERLEMENİN DEJAVANTAJLARI NELERDİR?
Taşınmazını satma yada değerlendirme planı olmayan şirketler için ilave % 5 maliyet oluşturması dikkate alınmalıdır.
Bilindiği üzere, gayrimenkullerin 2 yıl elde tutulduktan sonra satılması halinde elde edilen kazanca ilişkin kurumlar vergisi istisnası % 75 den % 50 ye düşürülmüştür. Dolayısıyla taşınmaz satış kazancı üzerindeki vergi yükü % 5 den % 11 e çıkmıştır. Buna göre yeniden değerleme yapmadan önce şirketlerin yapacağı işlem nedeniyle ödeyecekleri % 5 vergi ile taşınmazı sattıklarında şirket karlı ise ödeyecekleri ilave % 6 vergi için alternatif maliyet ve kar analizi yapılmalıdır.
Yeniden değerleme işlemi zararlı şirketler için teknik iflas durumu yok ise taşınmaz satıldığında zarar mahsubu yapıldığı ölçüde dezavantajlıdır.
Mükellefler 30 Eylül 2018 tarihine kadar avantaj ve dezavantaj durumlarını değerlendirerek kararlarını vermeleri doğru yaklaşım olacaktır.
HAS SÖZ
Ben ezelden beridir hür yaşadım, hür yaşarım.
Hangi çılgın bana zincir vuracakmış? Şaşarım!
Kükremiş sel gibiyim: Bendimi çiğner, aşarım;
Yırtarım dağları, enginlere sığmam taşarım.
(M.Akif ERSOY)