Dr. Mithat Bülent Özmen'den konut sektörü için Z raporu

Ekonomist öğretim üyesi Dr. Mithat Bülent Özmen, Türkiye'deki konut sektöründeki son durumu rakamlarla ortaya koydu ve sorunların çözümü için önerilerini sıraladı. 

İşte Mithat Bülent Özmen'in değerlendirmeleri:

"İnşaat sektörünün dünya ekonomisindeki doğrudan payı 2017 itibariyle 12 trilyon dolardır. IMF verilerine göre bu büyüklük dünya toplam milli gelirinin yüzde 15’ine karşılık gelmektedir. Türkiye’deyse aynı dönem itibariyle inşaat sektörü 75 milyar dolar payla ülke ekonomisinin yüzde 9’unu ifade etmektedir. Bunun da ötesinde, inşaat ve gayrimenkul faaliyetleri birlikte değerlendirildiğinde, bu defa taşınmaz sektörünün milli gelire katkısı yüzde 20’lere yaklaşan bir büyüklüğe ulaşmaktadır.

Nitekim ülke ekonomisinin yaklaşık beşte bir büyüklüğüne ulaşan taşınmaz sektörünün, özellikle son yıllardaki tüketime dayalı büyüme modelinin lokomotifi olarak değerlendirilmesi tesadüf değildir. Sektörün lokomotif olma özellliğiyse yüzlerle ifade edilen alt sektörü beslemesiyle doğrudan ilintilidir. Gerçekten de örneğin 2007 yılında başlayan son küresel krizle birlikte, ülke ekonomisinde yaşanan küçülmenin aşılması amacıyla; özel sektör inşaat yatırımlarını durduğu ve küçüldüğü dönemlerde kamu sektörü inşaat yatırımlarının artması, lokomotif özelliğinin harekete geçirilmesi ihtiyacından kaynaklanmıştır.

Öte taraftan Türkiye’de ikamet amaçlı bina için alınan yapı ruhsatına konu inşaat alanının, yapı ruhsatı alınan toplam inşaat alanına oranı, 2002-2018 dönemi için yıl bazında yüzde 70-80 bandında gerçekleşmiştir. Dolayısıyla konut sektörü bu özelliği itibariyle ayrıca öne çıkmaktadır.

KONUT SEKTÖRÜNDE MEVCUT DURUM 

Türkiye’de her yıl ortalama 600 bin yeni konut ihtiyacı doğmaktadır. Yine Türkiye'de her yıl yaklaşık 1 milyon adet oturma amaçlı yeni konut (bağımsız bölüm) üretilmekte ve ortalama 1 milyon 300 bin adet konut satışı gerçekleşmektedir. Oysa TÜİK verilerine göre Türkiye’de konut sahiplik oranı artmamakta ve yüzde 60 + seviyesinde yıllara sari yatay seyretmektedir. Bu da satılan konutların önemli bir yüzdesinin yatırım amaçlı alındığını ortaya koymaktadır.

Öte taraftan, yıllık ortalama 1 milyon 300 bin adet konut satışının 700 bin adeti ikinci el konuttur. Yani, her yıl üretilen ortalama 1 milyon adet yeni konutun sadece 600 bin adeti satılabilmektedir. Bu da her yıl 400 bin adet yeni konutun stokta birikmesi anlamına gelmektedir. Dolayısıyla, son 5 yıl dikkate alındığında, kabaca 2 milyon adet satılamayan yeni konut stoku olduğu öngörülmektedir. 

Sonuç olarak stokların birikmesi ve eritilememesi, imalatın durması anlamına gelebilecektir. Bu da, inşaat sektörüyle doğrudan ilintili yüzlerce alt sektör üzerinden, ekonominin geneli için menfi manada domino etkisi riski yaratmaktadır.

TÜRKİYE'DE KONUT SAHİBİ OLMAK NE KADAR MÜMKÜN? 

Yukarıda ifade edilen özet durum, Türkiye’de barınma amaçlı konut talebiyle mevcut konut arzının buluşamadığını ortaya koymaktadır. Keza, Türkiye’de hanehalkı tasarruf oranı düşüktür. Nitekim, en güncel verilere göre 2015 yılı itibariyle hanehalkı tasarruf değerinin kullanılabilir gelir içerindeki payı sadece yüzde 13,5’tir. Dolayısıyla dar ve orta gelirli yurttaşların, örneğin konut kredisiyle ev almak isteyen hanehalkları için yasayla düzenlenmiş şekliyle evin değerinin minimum yüzde 20’sini peşin ödemek çok mümkün olmamaktadır. Bunun da ötesinde, peşinat tutarı denkleştirilse bile, bakiye tutarın krediyle karşılanması, kredi taksitlerini ödeyecek gelir düzeyine sahip hanehalklarının çok sınırlı olması sebebiyle gerçekleşememektedir.

Gerçekten de Türkiye’de Haziran 2018 itibariyle Türkiye geneli ortalama m2 birim fiyatı 2 bin 238 TL’dir. Bu durumda, brüt 70 m2 büyüklüğünde ve kabaca 150 bin TL tutarında küçük bir konuta sahip olmak için en az 30 bin TL peşinat ve 120 bin TL kredi kullanılması gerekmektedir. Mevcut koşullarda kredi faiz oranı aylık yüzde 2 + seviyelerindedir. Ancak mukayase edilebilir olması amacıyla, konut kredisi faiz oranı aylık yüzde 1 olarak hesaplansa dahi, 10 yıl vadede aylık bin 721 TL ve 20 bin 652 TL toplam taksit ödenmesi gerekmektedir.

Diğer taraftan, bir hanehalkının konut kredisi için ödeyeceği taksit tutarının (veya kira bedelinin) hanehalkı gelirinin yüzde 25’ini geçmemesi, muhafazakar, fakat güvenli bir prensip kural olarak kabul edilmektedir. Geçmişi 19. yüzyıla kadar uzanan bu prensip “Göz Kararı Kuralı” olarak bilinmektedir ve 1 haftalık gelirle 1 aylık kiranın ödenebilmesi idealine dayanmaktadır. Mevcut koşullarda bu kuralının hanehalkının başka kredi borcu olmaması halinde yüzde 35’e kadar esnetilebilmesi mümkündür. Bu durumda, yukarıda yer verilen örnek çerçevesinde, bin 721 TL taksitle bir konut alınabilmesi için, hiç kredi borcu olmayan bir hanehalkının, aylık en az 4 bin 917 TL ve yıllık en az 59 bin 4 TL gelire sahip olması gerekmektedir.

Ancak, TÜİK’in yüzde 20’lik gruplar halinde beş gruba ayırdığı hanehalkı kullanılabilir gelir aralıkları değerlendirildiğinde; güncel verilere göre söz konusu aylık taksidi sadece en yüksek gelire sahip ilk yüzde 20’lik grubun ödeyebildiği anlaşılmaktadır. Yani milli gelirden en düşük payı alan ilk yüzde 20’lik grup ve diğer üç grup için peşinat tutarının biriktirilmesi ve mevcut koşullarda kredi taksidinin düzenli ve sorunsuz ödenebilmesi çok kolay görünmemektedir. Nihayet, Türkiye’de konut sahiplik oranının yıllara sari olarak neden artmadığının cevabı da işte burada yatmaktadır.

Öte taraftan, diğer girdilerle birlikte arsa maliyeti konut fiyatını doğrudan etkileyen önemli bir unsurdur. Türkiye’de özellikle arsa üretiminin zor olduğu büyük metropollerde, arsa maliyetinin toplam maliyet içerisindeki payının ortalama yüzde 40 seviyesine ulaştığı; özellikle nüfus yoğun ve tercih edilen bölgelerde bu oranın yüzde 50-60 hatta daha yukarı seviyelere çıktığı bilinmektedir. Dolayısıyla, arsa maliyeti arttıkça, konut fiyatlarının da buna paralel ve bazen daha yüksek oranda artması sürpriz olmamaktadır.

Sonuç olarak, konut piyasasında bir tarafta barınma amacıyla konuta ihtiyaç duyan ve milyonlarla ifade edilen hanehalkları; diğer taraftaysa özkaynak yetersizliği dikkat çekici boyutta olsa da, bu ihtiyacı konut üretimi bağlamında karşılama yeteneğine sahip, ancak yüksek maliyet ve yüksek satış fiyatları nedeniyle arzı taleple buluşturamayan üreticiler söz konusudur. Bu da, konut sektörüne yönelik önemli bir tezata yol açmaktadır. Gerçekten de, ekonominin daralma sürecine girdiği bir dönemde, yatırım amaçlı konut alımının düşmesi veya durması nedeniyle sektörü tehdit edecek boyutta artan stok fazlası söz konusuyken; söz konusu stoku rahatlıkla eritebilecek barınma amaçlı potansiyel konut talebi efektif talebe dönüşememektedir. Bu çelişkinin bir çırpıda sayılabilecek ana sebepleriyse, hanehalklarının tasarruf yeteneğinin sınırlı olması, konut alımına imkan verecek finansal araçların yetersizliği ya da yüksek maliyetli olması ve nihayet özellikle yüksek arsa maliyetinden kaynaklanan yüksek satış fiyatları olarak ortaya çıkmaktadır.

SONUÇ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Hanehalkı gelirinin ve dolayısıyla tasarruf yapabilme yeteneğinin artırılmasına yönelik uzun erimli kamu politikaları üretilmesi her koşulda esastır. Ancak, orta vadede barınma amaçlı konut talebi ve buna uygun konut arzının buluşabilmesi; dolayısıyla en azından bundan sonraki süreçte stok birikiminin en aza indirgenmesi amacıyla, başta ucuz arsa (ve dolayısıyla satın alınabilir ucuz konut) üretimi olmak üzere kamunun kolaylaştırıcılığına öncelikli ihtiyaç vardır.

Yine hem hanehalklarının konuta erişimine hem de inşaat sektörünün finansmanına imkan verecek şekilde konut tasarruf sandıklarının, mortgage uygulamalarının ve yatırım fonu, kira sertifikası gibi sermaye piyasası araçlarının kağıt üzerinde hayata geçirilmesinden öte, piyasada işlerlik kazanmasına yönelik politikaların geliştirilmesi gerekmektedir.

Nihayet makro ölçekte inşaat sektörüne “ihracatçı” özelliği kazandıracak politikalara ihtiyaç vardır Keza 2017’de dünyanın en büyük 250 uluslararası müteahhidi listesine 46 firma sokan ve bu sonuçla dünya sıralamasında Çin’den sonra ikinci sırada olan Türkiye, son 35 yılda yaklaşık 119 ülkede 9 bin 173 proje üstlenmiş ve 355 milyar dolar değerinde iş üretmiştir. Nitekim listedeki Türk firmaların toplam pazar yüzde 6 civarındadır. Demek ki 12 trilyon dolarlık küresel pastadan bunun çok ötesinde pay alma potansiyeli söz konusudur.

Bunun için de, önce bölgesel sonra küresel oyuncu olacak şekilde kamu-özel sektör ortaklığında şirketler kurulmalıdır. Keza, kamu gücünü ve repütasyonunu arkasına alan söz konusu ortaklıklar; teminat mektubu temin yetkinliği, sermaye yeterliliği ve iş bitirme kapasitesi açısından yurtdışında girecekleri proje ihalelerinde üstün konuma gelebileceklerdir. Yine söz konusu projelerde yerli malzeme, ekipman ve işgücümüzün kullanılması, hem sektöre hem de ülke ekonomisi ve toplumsal gönence yönelik önemli kazanımlar elde edilmesine imkan verecektir."